二手房违约解约双方案？协商诉讼流程+证据清单如何操作？

二手房卖家违约解合同，主要有协商和诉讼两种方式。协商时需书面确认违约事实，诉讼需准备合同、付款凭证、沟通记录等证据。若卖家拖延配合，可向法院申请财产保全。

二手房卖家违约怎么解除合同

签订购房合同时，双方需明确约定违约责任。若卖家单方面毁约，买家可先书面通知对方，要求限期解除合同并赔偿损失。若卖家拒绝配合，需收集合同原件、转账记录、聊天记录等证据，向当地法院提起诉讼。

实际操作中，建议优先选择协商。例如某案例中，买家因卖家临时加价15%，通过律师函要求退还首付款并支付违约金，最终达成和解。协商时需注意保留所有书面沟通记录，包括微信、短信、邮件等。

诉讼流程相对复杂，需先向房屋所在地法院提交起诉状。法院会先进行调解，若调解失败则进入审理阶段。审理周期通常为3-6个月，判决后若卖家仍不履行，买家可申请强制执行。

关键证据的收集方法

证据是解除合同的核心依据。重点收集三类材料：一是原始购房合同（需确认无涂改痕迹）；二是付款凭证（包括定金、首付款、税费等）；三是沟通记录（如催告解约的书面通知、卖家承认违约的聊天记录）。

某买家曾因卖家口头承诺降价未兑现，仅凭微信聊天记录胜诉。但需注意：仅凭口头承诺无效，必须要有书面或录音证据。建议每次沟通后立即整理成文档存档，重要信息可公证保存。

特殊情况下还需收集第三方证明。例如卖家将房屋过户给亲属，可申请查询不动产登记信息；若卖家隐瞒房屋质量问题，可联系第三方检测机构出具报告。

最后提醒：解约时注意时效问题，诉讼时效一般为3年。若超过时效起诉，法院可能不予受理。建议发现违约后立即启动维权程序，避免错过最佳时机。